物业管理作为一个新兴行业，与广大人民群众的工作生活息息相关。但记者日前对我市多家物业公司的调查发现，省会绝大多数物业企业的经营在微利、持平乃至亏损的状况下运行，整个行业所面临的形势不容乐观。

    全市75.9%物管企业亏损

    “收费难！”这是在记者调查中， undefined undefined各物业公司负责人最头疼的一个问题。一物业公司内部人士表示，很多业主有这样一个心理，就是花钱越少越好。但实际上，不少物业公司是在微利经营，维持已是步履维艰，有的甚至面临倒闭。

    在日前全市物业管理行业诚信企业评选中，记者通过走访省会多家物业企业，发现绝大多数的物业企业的财务收入状况都处于亏损状态，年亏损在一二百万元的都实属平常，一些小区管理面积较大的物业企业亏损甚至高达千万元以上。

    市物业管理协会会长武建章表示，为如实反映物业服务企业的真实经营状态，物业管理协会日前对全市83家物业企业的生存经营状况进行了一次专项调查，内容涉及从业人员构成与分布、企业经营状况与效益、税负水平、物业服务收费标准、职工工资福利等方面，基本覆盖了我市各种类型、各种规模的物业服务企业。从调查物业企业服务收费率来看，收费率达90%以上的企业占33.9%，收费率达70%以上的企业占35.6%，收费率达50%以上的企业占16.9%，收费率低于50%的企业占13.6%；在水、电、暖、气代收代缴方面，物业管理企业因跑、冒、滴、漏和自然损耗，月亏损水费万元以下的企业36家，占83.7%，月亏损水费1万元—5万元的企业14家，占14%，月亏损5万元—10万元的企业1家，占2.3%；月亏损电费万元以下的企业21家，占56.7%，月亏损电费1万元—5万元以上的企业16家，占43.3%；取暖费年亏损5万元以下的企业10家，占40%，年亏损5万元—10万元的企业5家，占20%，年亏损10万元以上的企业10家，占40%。

    “从调查结果来看，我市物业管理企业整体亏损面比较高，其中盈利的企业只占15.5%，持平的企业占8.6%，亏损的企业高达75.9%。亏损重点为水、电、暖。”武建章说。三三零二小区物业有关负责人告诉记者，造成小区物业亏损的原因一半都在水上，尤其是对于建成七八年以上的小区来说，由于供水管道开始出现老化，跑冒滴漏现象更为严重，水费亏损也就更多，每年亏损额基本都在50%以上。“好在我们都是按实收水款上交供水公司，如果亏损部分由我们垫付的话，大部分物业公司都该破产了。”该负责人表示。

    物管企业亏损几大主因

    市物业协会会长武建章表示，目前，省会物业管理企业还处于发展期，缺乏先进的科学管理手段和方法，大部分企业普遍采用劳动密集型和技术劳务型的经营模式，物业管理企业投入的经营成本高、经营效率低，加上收费难、水电亏损、专业及垄断部门困局等问题，成为物业企业难以生存的几大主因。

    “物业服务企业为了业主的公共利益，用物业服务费垫付公共用电、用水费用，直接导致超过４０％企业亏损的事实。”在对113家物业服务企业进行调查的基础上，市物业管理协会武建章指出，水、电、暖、气作为“特殊商品”，供方是水、电、气、热力公司，真正需方是物业内的业主。物业管理公司受专业部门或业主委托，在合同委托期内有偿提供物业管理服务，既不是供方，也不是需方，本应与这些费用的“代收”、“代缴”毫无关系。《石家庄市物业管理条例》也明确规定了物业管理区域内，水、电、暖、气等单位应当向最终用户收取有关费用，今年市政府颁发的2号文又进一步明确了水、电、暖、气等专业部门收费到户、维修管理到户的意见。但是在具体实施过程中，由于历史和现实的有关原因，各专业管理部门仍要求物业企业代收代缴，并且不给代理费，甚至在业主拒交相关费用或者水、电等分户表与小区总表数额不等时，要求物业管理企业承担相应费用，使企业蒙受了巨额的损失。

    不少物业公司负责人表示，由于物业服务收费标准十几年不变，而物业企业用工成本持续攀升，使物业企业难以为继，这在一些地段不好、环境糟糕的老式住宅小区非常明显。在这种情况下，有的物业服务企业于是破罐子破摔，降低服务质量求生存，采取减少单位劳动用工，减少服务内容，占据业主公共空间收费补贴等方法，进一步激化与业主矛盾，形成恶性循环，造成更大幅度的业主欠费，物管企业亏损更加严重。而在管理收费整体呈下滑趋势的前提下，随着经营成本的增加，一些公司经营不善，也难免出现亏损。

    此外，不少物业公司表示，总体上看，省会物业管理市场目前仍处于发展阶段，还谈不上成熟；对那些建成年代较久的“老小区”来说，由于物业市场的消费对象主要是那些收入中等偏下的本地居民，很多人拖欠物业费除了其它客观原因外，其中收入水平不高也是一个重要原因。

    利用平台优势搞活多种经营

    “单纯地靠物业管理收费支撑企业的生存很困难”。面对省会物业企业面临的各种困境，武建章指出，服务质量是物业企业的生命线，只有在保证服务质量的前提下，物业管理企业不断拓宽自己的经营渠道，开辟广阔的赢利空间，利用物业特有的资源开展多种经营，既为业主谋方便，又可能获取一定的利润，才是物管企业摆脱生存窘状的不二法门。

    物业管理企业在物业管理区域，利用天时地利条件，向业主提供基本服务以外的专业和特约特殊服务，通过服务，获取服务效益，是物业管理企业增收创收最佳途径。“国际城、天山·水榭花都等一批规模较大的小区在保洁、维修等方面做得都不错”。武建章表示，通过协会调查，超过70%的物业管理企业认为现行资费标准较低，使企业难以提供完善的服务并维持正常的运转。但在目前非市场化的价格形成机制下，物业服务费标准，并不以物业管理企业的意愿和需求而轻易改变，调高收费标准，在短期内是不可能的。所以，只有将服务产品从单一物业管理服务向多元化、专业化的方向延伸，充分发挥物业管理服务平台的优势，开展专业和特约服务，增加物业管理企业效益。

    逐步实现规模化经营，避免低层次、同质化竞争。目前，我市物业管理品牌战略越来越凸现，规模大、竞争能力强、信誉好的品牌企业，凭借其管理优势、品牌效应等获取更多的市场份额。导致一批规模小、服务水平差、信誉低的企业逐步退出市场，使物业管理有限的社会资源得到充分集中。通过调查显示，石家庄市一些品牌物业管理企业经营规模越来越大，经济效益逐年增加，物业管理面积低于5万平方米、只提供基本服务的物业管理企业，经营越来越困难。

    “如果不承担水、电、暖、气代收代缴，物业管理企业亏损面将大幅度降低。”据武建章介绍，目前省会物业公司代收代缴水电等问题已经在一些小区成功解决，随着全市物管行业逐步摆脱代收代缴带来的负面影响，省会物业管理市场前景还是比较乐观的。