如何考察一处房产是否值得投资？何时出手买到适合自己的房子？告诉你，聪明买房的“六项标准”和“三大公式”。

　　投资成本增加了不少，投资者更要谨慎出手，三思而行。而对于房价走势，媒体的各种判断预测似乎让我们雾里看花。但不论价格走高走低，有需要的消费者总要买房。

　　六项标准NO.1银行是风向标

　　普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。

　　NO.2参考平均价

　　经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。便宜房子增多，受影响首当其冲的一定是高价房。

　　NO.3买涨不买跌

　　房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不要侥幸心理。

　　NO.4学会“买预期”

　　要在房地产市场上赚钱，同其他市场一样，有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢？一个房子有预售许可证，土地使用证没有办下来，您敢不敢买呢？同时要学会买预期，比如知道哪里有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻，而不是等房子建好了再买，而最好是在它动工之前买。

　　NO.5实用最实在

　　现在人都说房价高，买不起房子。那么，房价降了就一定能买得起房子？未必。如今有一部分人买不起房子是人为造成的。比如说，他手上的钱本可以买个60-70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子。房子大，固然好，但在条件不具备的时候，必须面对现实。可以去改善条件、创造条件，而不能一味求大。如果求大，甚至通过按揭求大，再低的房价，对他而言，也可能是负担。景观越好，位置越佳，越是完美的房子越稀少，付出的代价也越高。建议普通买房者首先考虑方便、实用，不必一步到位，可分步分位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想。方便实用才是最实在的。

　　所以，满足自己的需求就是最好的房子。买房前订好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

　　NO.6算算养房成本

　　“买房子就是买生活”的口号已宣传了好多年，更有一些专家主张买小社区，认为小社区更可彰显个性。但也有业内人士指出，社区越大，使用和维护成本越低。

　　因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。

　三大公式

　　考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。

　　NO.1租金乘数小于12

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入)，小于12。

　　以市中心某一小户型为例，2001年售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

　　投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

　　NO.2 8年-10年收回投资

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)／(月租金-按揭月供款)×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年-10年左右。仍以市中心小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

　　NO.3 15年收益高于买入价

　　另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年＜房产购买价，该物业价值已高估。

　　仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。　　以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。二手房买卖提防“意向金”的支付风险案例：武昌的朱先生通过中介看中了一套二手房并签订了《承购意向书》，约定房价为16万元，一周后签订正式合同。朱先生按约定当天付了1万元意向金。

　　但是一周以后，经过和家人的反复考虑，他还是决定暂时放弃。他找到中介公司要求退1万元的意向金，但是中介公司表示已将1万元转交卖家，所以不能退，请问该怎么办？

　　律师解答：如果你签订的《承购意向书》中有“议价成功后，意向金转为购房定金”的条款，并且卖家已经确认《承购意向书》和收到中介转交的1万元，你将不能要求返还这1万元。

　　朱先生与中介发生纠纷的关键在于意向金的认定上，在《承购意向书》中对于意向金的处理进行了约定，即作为购买房屋的诚意一旦得到卖家的确认，意向金就自动转为定金。也就是说，该《承购意向书》在卖家予以确认之后即具有定金合同的效力。因此所支付的意向金已经转化为保证其与卖家签订买卖合同的履约定金。在这种情况下拒绝签订合同就应当按照定金罚则来承担后果。

　　在二手房买卖服务中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为行业惯例。意向金转定金后，两方任何一方违约或中介方“一房二介”，都应当承担合同约定或者法律规定的赔偿责任。

　　意向金退赔产生原因

　　如今的二手房市场中，卖家基本上是委托多家中介公司挂牌出售房屋。因此，当一家中介公司在明确两方的买卖意向后，会尽可能要求买家在签订房屋买卖合同前先支付一笔购房意向金。在把意向金交给卖家后，中介公司才能取得卖家的房屋两证原件。但是在签订购房意向书或者交付意向金后，买卖双方如果因种种原因没有交易成功，中介和买卖三方往往会为意向金的退赔问题而产生纠纷。

　　意向金何时转化定金

　　在实践中，房屋买卖双方已经议价成功并且卖家已经收到中介转付的意向金时，该意向金转化为定金。

　　在议价成功前，买卖双方均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。不过，买卖双方撤销委托给中介造成损害的，应对中介承担赔偿责任。议价成功以买卖双方已经就买卖主要条款达成一致为准，实践中一般表现为卖家在买家和中介签订的《承购意向书》上或在意向金收据上签字确认。

　　定金如何处理

　　一般情况下，如果意向金转为定金后。买家违约不买房，意向金将不能退还；如卖家违约不卖房，则按“定金罚则”双倍返还买家。但是如果《购房意向书》中只是对购房价格、房屋状况作了简要约定，那么，当双方在签订房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，双方均不存在违约情况，交易的失败不能归责于任何一方。即不存在违约情形，则应当解除意向金转为定金后的担保关系，即退还意向金。